На первый взгляд Московская область является наиболее привлекательным субъектом в РФ для девелоперских проектов — из-за высокой стоимости квадратного метра, наличия привлекательных стройплощадок, заинтересованности глав местных администрации и близости к главному мегаполису страны. Однако участники рынка считают, что для комплексного освоения территорий подходят лишь земли, удаленные от МКАД не более чем на 15 километров, а остальная территория является Terra Incognita, куда не спешат заходить крупные застройщики. Эксперты рассказали РИА Новости, какие направления Подмосковья наиболее привлекательны для освоения и где сегодня ведется масштабное строительство жилья.
Следует отметить, что Московская область уже несколько лет является лидером по объемам ввода жилья в России — по данным Росстата, за январь-сентябрь 2011 года ввод жилья в Подмосковье составил 10,3% от общего показателя ввода жилья по России и достиг почти 3,5 миллиона квадратных метров.
При этом, как уверяют участники рынка, около 80% возводимого многоэтажного жилья расположено в ближнем Подмосковье — до 15 километров от МКАД. Основную массу этих проектов составляют микрорайоны общей площадью от 70 тысяч до 500 тысяч квадратных метров жилья.
В 2011 году в структуре предложения подмосковных новостроек 78% приходится на долю комплексной застройки, где одновременно с возведением жилья идет формирование социальной инфраструктуры, отмечает гендиректор «Мортон-Инвест» Антон Скорик.
«Такие микрорайоны являются лидерами спроса. Они обеспечивают более высокое качество жизни и более комфортную цену за счет крупных объемов строительства. Соответственно, для застройщиков этот формат является перспективным», — поясняет Скорик политику подмосковных застройщиков.
Эксперты отмечают, что наиболее активное строительство ведется в Балашихе, Химках, Долгопрудном, Лобне, Мытищах, Королеве, Ивантеевке, Щелково, Железнодорожном, Реутове, Люберцах, Видном, Домодедово, Подольске, Одинцово, Московском, Апрелевке и Красногорске.
В настоящее время, по данным компании «Бест-Новострой», в радиусе 30 километров от Москвы реализуются 600 новостроек, а общий объем первичного рынка многоэтажного жилья Московской области, по информации компании «Миэль-Новостройки», составляют около 800 объектов.
«Если исходить из средних величин по рынку, то в 2011 году приблизительный объем выхода площадей в ближнем Подмосковье может составить около 2,4 миллиона квадратных метров, а в дальнем Подмосковье — около 0,6 миллиона квадратных метров», — подсчитывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Планы на 2012 год тоже глобальны — только трое опрошенных крупных девелоперов заявили РИА Новости о намерениях в ближайшее время приступить к строительству многоэтажных жилых домов почти на 2,5 миллиона квадратных метров.
ГК «Мортон» планирует вывести проекты на 1 миллион квадратных метров, «СУ-155″ анонсировал строительство жилья в Домодедовском районе на 500 тысяч квадратных метров, ГК «Жилищный капитал» объявил о строительстве 500 тысяч квадратных метров в Одинцово, 300 тысяч квадратных метров в Можайском районе и 154 тысячи квадратных метров в Химках.
В риелторской компании «Бест-Новострой» добавили к этому списку еще 500 тысяч квадратных метров жилья, которое планируется построить в районе Ватутинки на Калужском шоссе.
Выбирая ту или иную строительную площадку и объявляя ценники, девелоперы тщательно вымеряют объем жилья, который можно стабильно реализовывать. Здесь очень важно учитывать стоимость квадратного метра у конкурентов и уровень платежеспособности населения, отмечает Скорик.
Эксперты считают, что около 60% покупателей новостроек ближайшего Подмосковья составляют москвичи, которые каждые день ездят на работу в столицу.
«Именно они формируют спрос на объекты в радиусе до 15 километров от Москвы, а доля жителей Подмосковья составляет до 35%, причем это не только жители того района, где строится объект», — замечает Скорик.
Платежеспособность населения дальнего Подмосковья не позволяет обеспечить высокий спрос по тем ценам, которые предлагают застройщики, считает вице-президент, директор дирекции по Подмосковью ГК «ПИК» Даромир Обуханич.
Он поясняет, что в одной новостройке, расположенной в Талдоме, в месяц продается одна квартира, а вся прибыль уходит на содержание этого дома — число жителей, способных купить квартиру в этой новостройке, как по ипотеке, так и за наличные крайне мало.
Привлечь клиентов в дальнее Подмосковье можно лишь очень низкими ценами, но ведь себестоимость строительства от этого не изменится, соглашается с коллегой председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский.
В сложившихся условиях основное развитие рынка новостроек в Московской области идет в сторону увеличения проектов экономичного жилья, отмечает Доброхотова из «Бест-Новострой».
Эксперты также указывают, что в ближнем Подмосковье цены растут более высокими темпами, чем в дальних городах Подмосковья — это связано с более активным спросом на квартиры. Повлияло на ценообразование и расширение границ Москвы — рост цен в Московской области с начала 2011 года составил, в среднем, 7%, а в проектах на территории «новой» Москвы только с июля цены выросли от 5% до 10%, подсчитывают в компании «Миэль-Новостройки».
Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Московской области сегодня составляет порядка 65 тысяч рублей, а средняя стоимость квадратного метра на присоединяемых территориях — 70 тысяч рублей, сообщает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
В наиболее интересных объектах на землях «новой» Москвы рост стоимости «квадрата» мог достигнуть и 20% — так, в поселке «Коммунарка» средняя цена жилого метра к концу сентября выросла до 82 тысяч рублей, а однокомнатные квартиры площадью 45 квадратных метров продавались по 4 миллиона рублей, отмечают специалисты компании «Бест-Новострой».
Однако основное повышение цен на присоединяемой территории эксперты ожидают лишь после объявления конкретных сроков и уже свершившегося факта присоединения, а текущая разница в ценах на квартиры в новостройках на юге столицы и квартиры в новостройках «новой» Москвы составляет 30-50%.
«По факту присоединения данных территорий к Москве можно ожидать роста стоимости жилой недвижимости на уровне 15-30%», — считает Литинецкая.
Участки под строительство в Москве зачастую предлагаются со всевозможными обременениями и ограничениями, устранение которых может потребовать значительных временных и денежных ресурсов. В Подмосковье строить намного проще — существует обширный земельный фонд, где нет обременений и ограничений, отмечает Литинецкая.
Однако свободные территории в «чистом поле» привлекают немногих — там необходимо создавать с нуля инженерную и социально-бытовую инфраструктуру. Существующая инфраструктура, к которой можно «привязать» проект и снять определенную долю обременений с застройщика, существенно повышает ликвидность площадки, поясняет Литинецкая.
Позволить себе комплексное освоение территорий в «чистом поле» или дальнем Подмосковье могут немногие крупные девелоперы. Например, «СУ-155″ позволяет застраивать Чехов и Серпухов собственная производственно-техническая база — четыре подмосковных завода. По словам представителя пресс-службы «СУ-155″, компания в состоянии возводить автономные микрорайоны со своей инфраструктурой, а это убирает целый ряд ограничений при выборе стройплощадок.
Также девелоперы обращают пристальное внимание на транспортную инфраструктуру и сети, которые являются одной из самых емких статей бюджета проекта. Транспортная доступность на автомобиле имеет решающее значение при выборе расположения дома у 37% покупателей, а возможность использовать железную дорогу как альтернативу личному автомобилю и общественному транспорту рассматривают 34% покупателей, говорит Скорик.
«Если участок под застройку удаленный, то большие затраты ложатся на магистральные сети. Комплексная застройка тянет за собой всю инфраструктуру, затраты на которую порой составляют до 40-45% от инвестиций в проект», — отмечает Обуханич.
Здесь помогла бы некая логичная кооперация, но в части строительства транспортной инфраструктуры или обеспечения района сетями такой практики между застройщиками, к сожалению, нет, сетует эксперт.
Помимо территории за 15-м километром от МКАД девелоперы считают не особо привлекательными для строительства многоэтажного жилья Сергиево-Посадский, Дмитровский и ряд других удаленных районов Подмосковья — строительство там непривлекательно с точки зрения соотношения затрат на проект с доходами от реализации квартир.
По мнению Обуханича, для того, чтобы идти в районы дальнего Подмосковья, нужно, чтобы там изменился рынок.
«Пока же местные компании осуществляют там точечную застройку — строят один дом и подключают его к уже существующим сетям», — поясняет он.
Эксперты считают, что самый «лакомый кусок» — это территории «новой» Москвы и соседние районы, включая Домодедовский, а также западную и южную части Ленинского района. К особо перспективным районам, помимо юго-западных территорий «новой» Москвы, эксперты также относят район Сколково и примыкающие к нему территории, с развитием которых связаны глобальные планы правительства.
Район Сколково интересен девелоперам с точки зрения строительства нового жилья бизнес-класса. В районе завершено строительство первой очереди ЖК «Славянка» общей площадью 350 тысяч квадратных метров, а в настоящее время там возводится несколько масштабных проектов — «Форт Сколково» и микрорайон «Сколково» общей площадью 650 тысяч квадратных метров жилья, застройщиками которых являются «Абсолют групп» и «РАСТ», указывает Доброхотова.
При этом, эксперты подчеркивают, что несмотря на высокий потенциал, у девелоперов нет понимания, как именно следует развивать удаленные от МКАД территории «новой» Москвы — компании лишь заглядываются на эти земли, но конкретных шагов пока не предпринимают. Прогнозы относительно темпов реализации и динамики развития этих участков пока осторожны, но все игроки рынка считают, что основным вектором строительства нового жилья в ближайшие годы станут именно юго-западные территории Московской области.
