- Мы ждем, что рынок недвижимости будет наращивать свои обороты. Новая команда правительства Москвы, придя на смену команде Юрия Лужкова, сократила или аннулировала многие инвестконтракты. Достаточно большое число проектов встало и потому, что некоторое время просто не было согласовательного регулятора. Сейчас, насколько я понимаю, все более-менее заработало.
- В нашем случае влияния никакого и быть не могло. Мы как работали, так и работаем: не разрабатываем ничего противоречащего градостроительным нормам и не покупаем проекты на стадии разработки. Как правило, мы инвестируем в проекты, которые уже были разработаны и согласованы, а в некоторых случаях они даже имеют уже разрешение на строительство. В проекты, которые могут быть обречены на провал или барьер со стороны властей, мы просто не входим. В результате у нас сложилась репутация надежных девелоперов.
- Как правило, мы входим в проекты, где у прежних владельцев кончились собственные средства на развитие, и они ищут себе надежного партнера. Выбор всегда есть: скорее, приходится многим отказывать, так как брать нужно столько, сколько можешь реализовать. Особенно это касается региональных проектов, но от хороших проектов мы, как правило, не отказываемся.
- Пока не купим, несерьезно говорить об этом. Хочется сохранять имидж деловых людей. Обещаю, что вы узнаете это первыми.
- У нас приоритеты расставлены так: мы видим эффективность в строительстве жилья и нацелены на строительство, как в Москве, так и в регионах.
Но если в Москве мы готовы рассматривать широкий спектр предложений, то к проектам в регионах у нас есть конкретные требования — нам интересны площадки, отличающиеся выгодным расположением, где можно построить в среднем от 20 до 40 тысяч квадратных метров.
Масштаб каждого проекта зависит от потребностей того или иного региона, мы всегда предварительно оцениваем целевую аудиторию, а потом принимаем решение по масштабу застройки.
- Эконом-жилье нам не интересно, потому что трудозатраты, временные сроки такие же, как и в бизнес-классе, а прибыль меньше. Поэтому преимущественно мы ориентированы на проекты бизнес — и премиум-класса. Зато мы не опираемся на предварительные продажи, вообще, пирамиды, которые, как грибы, разрастались в кризис, это не наш метод. Мы максималисты во всем: основные продажи у нас начинаются после завершения строительства, нам есть на что строить, поэтому и продаем не дешево.
- Сегодня мы прорабатываем три новых проекта жилой недвижимости в Подмосковье общей площадью 4 миллиона квадратных метров. Один из них примерно на 3 миллиона «квадратов» и два по 500 тысяч квадратных метров. У всех этих проектов расстояние до МКАД не более 5 километров.
Пока окончательная концепция развития этих площадок не готова.
Что касается жилья в Москве, то предложений на рынке много, отрабатываем подходящие нам варианты, думаю, скоро порадуем вас новостями. Этот год для нашей компании оказался тоже весьма плодовитый, мы возвели и планируем сдать уже заявленные наши проекты — «Газойл-Сити» и «Дирижабль», сейчас завершаются отделочные работы и стартуют продажи.
- Да, у нас там есть проект, я его упомянул, рассказывая про наш портфель. Там будет закрытый поселок-городок с полной инфраструктурой, детскими садами и школами. Кстати, мы вошли в этот проект раньше, чем появились слухи о присоединенных территориях, и тут интуиция нас не подвела. Теперь эта территория стала еще более привлекательной.
Мы не спешим с реализацией этого проекта, точных сроков сдачи у нас не установлено. Это не тот случай, когда есть строгая необходимость вписаться в срок либо по обязательствам перед городом, либо по обязательствам перед соинвестором. В данном случае спешка сыграет не в нашу пользу, ведь вероятно, что цены на жилье в этом районе будут выше, чем на данный момент, после того как начнется финансирование проекта «новой» Москвы, так что пока мы занимаем выжидательную позицию.
- Не уверен, что все девелоперы побегут на новые территории. Нужна какая-то ясность, а пока ее нет. Говорить о каком-то массовом строительстве там пока рано. Мы подождем, как будет развиваться история с развитием территорий «новой» Москвы — это будет для нас немаловажным фактором ускорения или, наоборот, продолжения в том же ритме развития нашего проекта. Для нас важно услышать, что началось финансирование хотя бы инфраструктуры присоединенных земель.
- У нас на территории города есть разного рода участки, но пока я не хотел бы говорить о них как о проектах, поскольку их назначение в настоящий момент не определено. Могу сказать, что сегодня у нас около 50% портфеля приходится на Москву, к 2015 году мы планируем довести долю столичных проектов до 70%. На стадии переговоров и оформления уже есть целый ряд сделок, среди которых ТРЦ, жилье, гостиницы, загородная недвижимость. Поэтому прогнозы прогнозами, но мы прежде всего будем увеличивать портфель настолько, насколько у нас будет хороших предложений.
- Рынок абсолютно настроен на продажу. То, что вижу я, это больше желание продать, чем купить. К нам постоянно обращаются люди с предложением продать нам свои проекты, как правило, дистресс-активы. Иногда вторая сторона переговоров считает, что это не ее бизнес и хочет отдать часть проекта или 100% структуре, которая знает, как с ним работать.
- Если расставить приоритеты от наиболее к наименее интересному для нас, то получается так: торгово-развлекательные центры, жилье, гостиницы и офисная недвижимость вровень. По сути, последние два пункта показали не очень хороший результат в кризис и после, поэтому мы сместили с них акцент и не развиваем так же активно, как и остальные, но все же строим.
- Есть проекты, которые любой уважающий себя девелопер должен иметь — обычно это крупные инфраструктурные проекты и площадки в значимых городских местах. При этом проекты, подобные нашему МФК с зимним садом и гостиницей, нужны не столько для престижа, сколько, что называется, «на перспективу».
Да, безусловно, окупаемость проекта здесь ниже. Отбить инвестиции в 100 миллионов долларов, направленные на торговый центр где-нибудь на трассе, можно в худшем случае уже на четвертый год. В «Москва-Сити» речь идет о семи — или десятилетней окупаемости.
Однако этот проект показался нам интересным, потому что он связан атриумной зоной с торгово-развлекательным комплексом «Афимолл». City Point — это 76 тысяч квадратных метров, из которых 50 тысяч «квадратов» приходится на гостиницу на 400 мест с большим атриумом. Оставшиеся 27 тысяч квадратных метров — это бизнес-центр класса А. В сентябре будет открытие и запуск проекта, а пока там идет отделка.
- Действительно, в Москве гораздо проще получить участок под отель. Но, во-первых, у этого бизнеса слишком долгая окупаемость — не меньше 10-12 лет, а во-вторых, это отдельный бизнес по части управления. Здесь необходимо работать с оператором, а значит, подстраиваться под него. Мы управляем всеми своими бизнесами самостоятельно. И если управляющая компания по торгово-развлекательным центрам у нас есть, то по гостиницам нет, а от ее наличия зависит 50% успеха.
То, что касается региональных проектов, у нас там есть площадки под отели, и эти проекты мы доведем до конца. За пределами столицы все немного проще, там нет такой конкуренции.
- Мы не продаем ничего. Стратегия ГК «Ташир» — не продавать, а созидать. Только вперед!
- Если нас сравнить с другими девелоперами, то нас во многом отличает подход к бизнесу. Девелоперы организовывают процесс и далеко не всегда делают все своими силами, а у нас идет полный цикл — от вхождения в проект до строительства и управления. Поэтому нет никакого смысла останавливаться. Кроме того, зачем продавать, когда мы добились такой хорошей базы, когда можно возвести практически любой проект в Москве или регионах? У нас есть реализованные, строящиеся и проектируемые проекты в 29 регионах России, я думаю, это можно назвать достаточно успешной экспансией. И кстати, не всегда это только девелопмент. Мы заходим в регион как строители, иногда налаживаем там даже собственное производство и подчас в этом регионе остаемся. Мы активно развиваем энергетическое подразделение группы — холдинг «Каскад», куда входят девять организаций, этот бизнес во многом позволяет минимизировать издержки на этапах возведения наших объектов, а также на этапах дальнейшей их эксплуатации.
Но такому большому бизнесу, тем более с таким опытом, ведь «Каскад» участвует при строительстве всех объектов ГК «Ташир», уже явно не достаточно одного клиента, хоть и такого крупного, как наша группа. Сегодня «Каскад» уже отдельно от ГК представляет собой довольно серьезного игрока на рынке энергетики и реализует масштабные проекты в рамках целых городов. Очень активно развивается и наш финансовый сектор, который представлен АКБ «Форабанк» и СК «Доминанта». Да что там говорить, наша деятельность далеко не ограничивается девелопментом.
Если взять структуру чистой прибыли группы «Ташир» за 2011 год, то на девелопмент придется 45%, или 174 миллиона долларов, на строительство — 21,2%, или 82 миллиона долларов, на производство — 9,3%, или 36 миллионов долларов, на снабжение — 8,3%, или 32 миллиона долларов, на общественное питание — 7%, или 27 миллионов долларов, на энергетику — 6,5%, или 25 миллионов долларов, а на ритейл — 2,8%, или 11 миллионов долларов.
В структуре выручки распределение долей немного иное: строительство — 31,5% (824 миллиона долларов), девелопмент — 22,3% (585 миллионов долларов), снабжение — 18,2% (477 миллионов долларов), ритейл — 6,3% (164 миллиона долларов), энергетика — 6% (156 миллионов долларов), а общественное питание — 4,5% (118 миллионов долларов).
Всего в прошлом году выручка «Ташира» составила 2,62 миллиарда долларов, EBITDA — 455 миллионов долларов, а чистая прибыль 387 миллионов долларов.
- К каждому проекту в вопросах кредитования мы подходим индивидуально. Наш акционер поставил задачу финансировать каждый проект обособленно. Это может быть проектное финансирование от банка либо рефинансирование действующих кредитов. Но в целом мы не смешиваем заемное финансировании разных проектов и не перекредитовываем себя. В прошлом году максимальная кредитная нагрузка была 450 миллионов долларов. Исходя из того, что мы ждем увеличения выручки, по сравнению с прошлым годом, это достаточно немного. Мы стараемся, чтобы наши долги не превышали четвертой части нашего годового оборота.
- Это крупнейшие банки, с которыми удобно работать — Сбербанк, Газпромбанк и Райффайзенбанк.
- Мне трудно говорить за кого-то. Для нас доступность 100%. Банк при выдаче кредита спрашивает залоговую базу, а у нас в базе уже порядка 4,5 миллиона квадратных метров.
- Порядка 10 торговых центров, причем ТЦ в Ростове, Калуге и Санкт-Петербурге уже открылись. В июле-августе мы открываем ТРЦ в Орле и Нижнем-Новгороде. Далее на очереди Саранск, Кострома и Тамбов.
Осенью откроются два торговых центра в Москве: на Ленинском проспекте, 109, и на улице Шереметьевской, 2. Это будет ТЦ с лайф-стайл-зоной, гостиницей, летней сценой театра Райкина и подземной парковкой. Эти проекты будут работать в сегменте «средний плюс», с расчетом на более состоятельную аудиторию.
- Каждый из наших бизнесов — сеть кинотеатров «Синема Стар», гипермаркеты «Наш Дом», магазины сети «СК Трейдинг» — это уже достаточно большие и отдельно капитализированные компании. Мы планируем увеличить не только их выручку, но и заявить о них как об отдельных игроках. Мы активно работаем над повышением качества каждого отдельно взятого бизнеса. Так, сеть быстрого питания «Грандфуд» предлагает концепцию буфета «Гарнир», которую отличает низкий средний чек и большой ассортимент блюд. Это особенно важно сейчас, когда классический формат фуд-кортов изживает себя, притесняемый по среднему чеку демократичными кафе.
В наших торговых центрах «Рио» мы тоже работаем над новыми форматами — хотим усилить развлекательную составляющую. Опыт «Океанариума» в рамках «Рио» на Дмитровском шоссе показывает востребованность такого формата.
А вообще, ни один из наших бизнесов не садится в наш торговый центр на каких-то особых условиях. Напротив, мы организуем тендеры — смотрим условия, которые предложили другие игроки рынка. Наши бизнесы должны работать в рынке, причем по максимально высоким ставкам.
- В этом-то и заключается наша стратегия. Тех, кто будет соответствовать нашим ожиданиям, мы будем выводить за пределы наших комплексов. Уже сейчас мы отсматриваем помещения в других ТЦ для нашей сети торговли одеждой «СК Трейдинг».
