Уходящий год, по мнению РИА Новости, оказался богатым для рынка недвижимости на события, которые еще два-три года назад и представить никто не мог. И если некоторые новости, например уход одних игроков и появление других, трудно однозначно оценить как хорошие или плохие, то в отношении расширения Москвы и возвращения на докризисные показатели ипотеки и инвестиций в коммерческую недвижимость даже самый большой скептик вряд ли найдет аргументы, чтобы не назвать их позитивными.
РИА Новости представляет десять самых значимых, с точки зрения сотрудников агентства, событий 2011 года в сфере недвижимости.
Этот год стал периодом постепенного отхода от дел первого мэра Москвы Владимира Ресина, с 1990 года в разных должностях курировавшего строительный комплекс города.
Формально этот «последний из могикан» команды экс-мэра города Юрия Лужкова утратил контроль над столичными стройками, как только заместителем по градостроительной политике и строительству нового столичного градоначальника Сергея Собянина стал Марат Хуснуллин, ранее возглавлявший министерство строительства и ЖКХ Татарстана. Однако в течение всего года Ресин активно давал интервью, где отвечал в основном на вопросы по строительству, а также лично курировал строительство метро и возведение Московского международного делового центра «Москва-Сити».
Осенью на пресс-конференции Собянин впервые заявил о том, что один из старейших чиновников столицы, баллотирующийся в депутаты Госдумы от «Единой России», может сменить работу, а на минувшей неделе Ресин уведомил ЦИК о своем желании стать законодателем и был отправлен в отставку.
Пожалуй, именно это и можно назвать одним из завершающих этапов формирования новой команды строительного комплекса Москвы. В 2011 году структура стройкомплекса была кардинально пересмотрена: были упразднены департаменты городского строительства и инженерно-мостового и дорожного строительства, а также департамент городского заказа капитального строительства. Вместо них появились департаменты строительства (занимается всеми стройками по городскому заказу) и градостроительной политики (определяет стратегию Москвы в этой области). Москомэкспертиза, ранее не подчинявшаяся даже Ресину и отчитывавшаяся перед мэром, попала в число ведомств, деятельность которых курируется заммэра по градостроительной политике и строительству. Наконец, в столице появился специальный комитет, который занимается инвестициями в строительство, — Москомстройинвест.
Более того, единственными чиновниками высокого ранга, сохранившими свою должность в стройкомплексе Москвы, являются главный архитектор столицы Александр Кузьмин и руководитель Мосгосстройнадзора Анатолий Зайко. Во главе остальных ведомств — в основном новые для города люди. Так, руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин пришел из Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами (РосОЭЗ), глава департамента строительства Андрей Бочкарев — из энергетического бизнеса, а председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев — из банковской сферы.
Уходящий год, несомненно, запомнится и еще одним знаковым событием, причем не только для рынка недвижимости, но и для всего московского региона — решением о расширении границ столицы.
Вначале столице планировалось добавить совсем «немного» территорий — 578 гектаров Люберецких полей аэрации, где по факту и так строилось жилье по заказу московских властей.
Но в июне 2011 года президент России Дмитрий Медведев выступил с инициативой более существенного увеличения площади города.
Территорию города было решено расширить за счет земель на юго-западе Подмосковья на 160 тысяч гектаров (сейчас площадь Москвы — 109,1 тысячи гектаров), выйдя на границу с Калужской областью и, в частности, включив в границы Москвы Щербинку и Троицк. Мосгордума и Мособлдума утвердили 7 декабря этого года соглашение об изменении границы между Москвой и Московской областью. Источник в столичном парламенте сообщил, что Совет Федерации может рассмотреть это соглашение 27 декабря.
Игроки рынка недвижимости, оказавшиеся среди счастливцев-собственников земли в «новой» Москве, уже радостно потирают руки в предвкушении роста цен на участки и недвижимость с московской «пропиской». В их числе новый владелец «Интеко», банкир Микаил Шишханов (проект «Рублево-Архангельское»), ВТБ (бывшие земли Объединенной промышленной корпорации на Рублевке), компания «Масштаб» (проект «А101″ вдоль Калужского шоссе), группы ПИК, «Мортон», «МИЦ» и «Абсолют». В числе тех, кто может похвастаться собственностью в «большой» столице, называют также губернатора Тульской области Владимира Груздева, бывших акционеров компании «Вимм Билль Данн», а также многих чиновников и депутатов.
Вместе с тем, насколько всем этим лендлордам повезло, станет по-настоящему ясно некоторое время спустя. Во-первых, часть земель может потребоваться для строительства инфраструктуры и международного финансового центра, а во-вторых, власти Москвы еще не определились с тем, как нужно застраивать присоединяемые территории, и обещают определиться не раньше, чем пройдет конкурс на концепцию развития московской агломерации.
Инвесторам, которые раньше не задумываясь называли проекты в столице РФ самыми перспективными, в этом году пришлось всерьез взяться за пересмотр своих подходов. В 2011 году власти Москвы ясно дали понять: город нуждается в развитии инфраструктуры и реконструкции дорог, а не в очередном торговом, офисном или жилом комплексе, который лишь усугубит транспортный коллапс в столице.
Как результат — мэрия взялась за пересмотр всех инвестиционных контрактов в Москве (этим занимается Градостроительно-земельная комиссия), причем все договоры, которые отрицательно влияют на транспортную ситуацию, расторгаются без всякой жалости.
Например, было решено отказаться от возведения коммерческих площадей при реконструкции Пушкинской площади и площади Тверской Заставы и существенно сократить объемы многофункционального комплекса на площади у Павелецкого вокзала. Закончить пересмотр инвестконтрактов в Москве обещают в 2012 году.
Как объясняет журналистам заммэра столицы Марат Хуснуллин, в дальнейшем «добро» на новые проекты в городе можно будет получить только при условии, что они не будут значительно увеличивать плотность застройки своего района.
При этом в центре Москвы активное строительство, как рассчитывают на Тверской, 13, завершится в ближайшие три года, после чего исторический центр города станет зоной стабилизации застройки.
А вот инфраструктурные проекты в столице, напротив, получили «зеленый» свет в рамках реализации программы «Город, удобный для жизни». До конца года в Москве начнут реконструировать девять вылетных магистралей, в 2012 году — еще десять. Город также намерен реализовать масштабную программу по прокладке новых веток метро, увеличив протяженность подземки к 2015 году более чем на 70 километров. В число приоритетных для Москвы планов входит и строительство новых паркингов, транспортно-пересадочных узлов и перехватывающих парковок.
Продажа Еленой Батуриной, супругой экс-мэра Москвы Юрия Лужкова, российских активов была ожидаемым событием для многих экспертов рынка недвижимости. Слухи о том, что жена опального политика вряд ли будет развивать бизнес в РФ, появлялись регулярно в течение этого года, однако бизнес-леди, постоянно находящаяся за границей, неизменно вплоть до осени опровергала их через свою пресс-службу.
А пока рынок гадал, стоит ли верить Батуриной, которая успела получить несколько вызовов на допрос по поводу скандальной продажи 58 гектаров земли в Москве (Банк Москвы выделил покупателю земли ЗАО «Премьер Эстейт» кредит аж в 13 миллиардов рублей), власти Москвы успели расторгнуть несколько инвестконтрактов с ее главным активом — компанией «Интеко».
Наконец, в сентябре интрига была разрешена: владелец Бинбанка Микаил Шишханов в партнерстве с ООО «Сбербанк Инвестиции» купил ЗАО «Интеко», ЗАО «Патриот» и все принадлежащие им производственные и проектные структуры. Сделка была закрыта в декабре, ее сумма не раскрывается. Новые владельцы «Интеко» сразу же сообщили о планах по смене бренда компании, оценивающегося от 500 тысяч долларов до 5 миллионов долларов. А перестановки в компании, славившейся как одна из самых эффективных с точки зрения менеджмента организаций в стройбизнесе РФ, вряд ли сразу будут сильными — «Интеко» возглавил Олег Солощанский, во времена Батуриной бывший вторым человеком в компании и занимавший пост вице-президента.
Неизвестен и объем второй сделки супруги Лужкова — по продаже Верхнебаканского цементного завода в Краснодарском крае владельцу «Новоросцемента» Льву Кветному. Сама Батурина, кстати, в интервью телеканалу «Дождь» назвала сделку рыночной и сказала, что на нее никто не давил. Полученные деньги предпринимательница собирается в партнерстве с другими инвесторами к весне 2012 года вложить в формирование фонда недвижимости объемом в 500 миллионов фунтов стерлингов.
А вот Сергей Полонский, которому не удалось справиться с последствиями кризиса для своей девелоперской компании, вообще решил отказаться от статуса предпринимателя.
Еще в начале марта 2011 года на встрече с журналистами один из самых эпатажных представителей российского бизнеса заявил, что больше не является бизнесменом. По его словам, совет директоров девелопера принял решение закрыть бренд Mirax. Одновременно компания пообещала выполнить все обязательства по достройке объектов, которыми теперь, кстати, по заявлению сотрудников структур Полонского управляет не он, а тройки из управляющих партнеров, лично заинтересованных в завершении проекта.
Пока, впрочем, эти обещания остаются обещаниями — у создателя Mirax, переименовавшего свою корпорацию сначала в Nazvanie. net, а затем в «Поток бесконечность», не сдан ни один объект. Самый известный проект Полонского — башню «Федерация» в «Москва-Сити» — обещают завершить только в конце 2013 года.
Не удалось предпринимателю, все больше времени посвящающего блоггерской активности, и договориться со своими кредиторами.
Общий долг созданного им холдинга на сегодняшний день составляет 550 миллионов долларов, из которых 400 миллионов приходится на публичный долг. Представители Полонского регулярно сообщают о том, что переговоры с держателями облигаций, выпущенных структурами бизнесмена, близки к завершению, но стороны пока не пришли к соглашению о размере первоначального платежа по долговым обязательствам, которые появятся в рамках реструктуризации, льготном периоде, ставке купона и поручительстве конечного бенефициара.
Заканчивающийся год оказался достаточно благоприятным для рынка ипотечного кредитования в России. Еще вначале декабря ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) заявило, что только за 10 месяцев года россияне взяли кредитов на покупку жилья на сумму в 536,9 миллиарда рублей, что 1,8 раза больше в количественном и в два раза в денежном выражении, чем в 2010 году.
В АИЖК уверены, что в целом по итогам 2011 года объем рынка ипотеки окажется выше максимального докризисного уровня, зафиксированного в 2008 году, — 655 миллиардов рублей.
Не исключено, что такая позитивная динамика в том числе связана и со снижением на протяжении 2011 года ставок по ипотечным кредитам. Так, если в декабре 2010 года в среднем ипотека предоставлялась под 12,5% годовых, то уже в ноябре она была равна 12% годовым.
Впрочем, в этом смысле российскому ипотечному рынку есть куда стремиться, ведь неоднократно в этом году заявляли и президент РФ Дмитрий Медведев, и премьер-министр Владимир Путин, что оптимальной власти считают стоимость ипотечных кредитов на уровне 5-6% годовых.
Проекты огромных деловых кварталов по примеру лондонского Сити в непосредственной близости от центра Москвы в этом году стали намного скромнее.
Напомним, всего в столице предполагалось возвести два комплекса, которые стали бы центром притяжения деловой активности города — «Москва-Сити» и, как его продолжение, «Большое Сити». Идею обоих кварталов прежнее руководство города активно продвигало в рамках создания международного финансового центра в Москве.
Однако, только-только став мэром столицы, Сергей Собянин в 2010 году раскритиковал «Москва-Сити» и даже назвал его «градостроительной ошибкой» из-за плохой обеспеченности транспортной инфраструктурой и парковочными местами. Вопрос о завершении проекта повис в воздухе.
В 2011 году стало понятно, что «Москва-Сити» все-таки закончат, так как недострой на границе ЦАО никому не нужен. Однако еще не начатые проекты в рамках делового комплекса власти Москвы все-таки порезали, уменьшив общую площадь «Москва-Сити» на 500 тысяч квадратных метров — до 3,4 миллиона «квадратов».
А вот «Большое сити», или так называемое «Сити-2″, которое должно было стать продолжением «Москва-Сити» и расположиться на территориях, ограниченных на западе столицы улицами Заречье и Мневники, на востоке — улицами 2-й Черногрязской и Мантулинской и Красногвардейским проездом, на севере — проспектом Маршала Жукова и Хорошевским шоссе, а на юге — левым берегом Москвы-реки, порезали значительно больше. В июне заммэра Хуснуллин сообщил журналистам, что плотность застройки сократили вдвое — до 8 миллионов квадратных метров, одновременно предположив, что на этом уменьшение плотности будущего делового района не завершится. Это и не удивительно: международный финансовый центр, скорее всего, будут строить уже на присоединяемых к Москве территориях.
Международные консалтинговые компании, традиционно являющиеся главными экспертами на рынке коммерческой недвижимости (гостиницы, офисы, торговые центры, склады), в этом году полны оптимизма. После кризисного падения 2009-2010 годов объемы сделок наконец начали возвращаться на докризисный уровень.
Так, по оценке руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Томаса Девоншира-Гриффина, по итогам года на рынке будет заключено сделок на 8,5 миллиарда долларов. Его коллега, руководитель отдела исследований и консалтинга компании Cushman & Wakefield Денис Соколов чуть менее оптимистичен и ждет сделок на 8 миллиардов долларов.
Только в Москве на рынке офисов, свидетельствуют материалы Cushman & Wakefield, объем купленных и арендованных офисных площадей класса А и В в 2011 году достигнет 1,7 миллиона квадратных метров, что в три раза превышает показатели кризисного 2009 года и сопоставимо с показателями периода «бума» на рынке офисов в 2007-2008 годах.
Крупнейшие сделки в этом сегменте — аренда Mail. ru Group у девелопера «Галс-Девелопмент» почти 30 тысяч квадратных метров в бизнес-центре SkyLight на Ленинградском проспекте и наем «Лабораторией Касперского» примерно такой же площади в «Олимпия Парк» у инвесткомпании О1Properties.
А в JLL вообще ждут увеличения вложений в гостиницы Москвы по итогам этого года в десять раз — до 1 миллиарда долларов. Здесь стоит отметить покупку Шишхановым 49% акций в застройщике гостиницы «Москва», выкуп компанией «Галс-Девелопмент» у АФК «Система» гостиницы «Пекин».
Наконец, в качестве наиболее значимых сделок на рынке торговой недвижимости — продажа МТЗ «Рубин» торговых центров «Филион» (128 тысяч квадратных метров) и «Горбушкин двор» (60 тысяч квадратных метров), продажа MCG Павла Фукса и Z-Build Сергея Зотова и реализация группой ОПИН недостроенного ТРК с цементом имени Райкина.
При этом эксперты отмечают сокращение доли столичных сделок на рынке коммерческой недвижимости — если раньше на Москву приходилось до 90-95% всех инвестиций, то сегодня на нее приходится 75%.
«Охта-центр», чуть не разделивший Петербург на две части, одна из которых была за строительство нового небоскреба вблизи исторического центра, а другая — резко против, в 2011 году окончательно трансформировался в «Лахта-центр».
«Газпром нефть», изначально планировавшая построить деловой «Охта-центр» с 400-метровым небоскребом на Охтинском мысу в Красногвардейском районе города, напротив Смольного собора, приобрела новый участок площадью 140 тысяч квадратных метров в Лахте на берегу Финского залива, где и собирается реализовать проект общественно-делового района.
Исполнительный директор компании-заказчика — ЗАО ОДЦ «Охта» — Александр Бобков уже заявил, что «Лахта-центр» будет почти на 100 метров выше проекта на Охтинском мысу и достигнет высоты в 470 метров, но при этом обойдется инвестору значительно дешевле. Росавиация против высотки не возражает, а вот активисты местного «Яблока» опять против — по их мнению, отклонения от правил землепользования и застройки, допускающих строительство в Лахте зданий высотой лишь 27 метров, недопустимы.
С 2011 года согласовать перепланировку в Москве стало значительно проще — уже с начала декабря власти столицы резко уменьшили перечень строительных работ внутри квартир, на которые нужно получить разрешение от Мосжилинспекции.
К этому мэрию прежде всего подтолкнули многочисленные посреднические схемы, возникшие на рынке: стоимость «узаконивания» ремонта в жилье доходила до 100 тысяч рублей, а вот безопаснее от этого «перепланированная» недвижимость не становилась. По данным самой же Мосжилинспекции, только 5% перепланировок в городе оформлялись в полном соответствие с законом.
Одновременно с сокращением списка работ, требующих согласования, столица предложила москвичам и варианты типовых перепланировок для тех случаев, когда «добро» властей все же требуется. Все типовые перепланировки уже доступны в интернете.
Примечательно, что «облегченная» перепланировка может оказаться доступной и для жителей зданий, признанных памятниками культуры. Как объясняет глава департамента по культурному наследию города Александр Кибовский, 90 из 519 жилых объектов культурного наследия столицы — это бывшие доходные дома, в советское время являвшиеся коммуналками, а затем переоборудованные под элитные объекты и не сохранившие внутренних элементов, ценных с точки зрения истории.
