Проблема обеспечения доступным жильем нуждающихся россиян решается, на первый взгляд, довольно просто — за счет увеличения объема строительства, который, по заявлению премьер-министра РФ Дмитрия Медведева, должен вырасти до 100 миллионов квадратных метров в год. Однако при этом рынок недвижимости попадает в своеобразную ловушку: в зонах концентрации спроса жилье стоит дорого из-за дефицита земли под новые проекты, а в неликвидных местах возводить новостройки бессмысленно, так как при всей дешевизне они будут никому не нужны.
На вопрос о том, как обеспечить жильем всех нуждающихся россиян, эксперты вполне логично отвечают, что нужно больше строить. Вот только где, на каких условиях и какие затраты на строительство должны быть сняты с застройщика, чтобы жилье было в полном смысле слова доступным?
Как утверждает советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов, на сегодняшний день в улучшении жилищных условий без возможности в ближайшей перспективе как-то изменить положение нуждается около 60% населения страны. По его словам, даже существенное увеличение объемов нового бюджетного жилья, возводимого за счет государства, не сможет помочь всем нуждающимся, так как адресовано оно лишь определенным категориям льготников, да и те вынуждены ждать такого жилья годами.
Рассуждая о доступности жилья в целом, заместитель генерального директора компании «Газпромбанк-Инвест» Юрий Александровский замечает, что это понятие, скорее, локальное.
«Люди стремятся переселиться туда, где находится их источник доходов. А поскольку наибольшая концентрация доходов приходится на крупные города, происходит трудовая миграция населения: из деревень в областные центры, из небольших городов — в крупные, чаще всего, в Москву и Санкт-Петербург», — говорит он. Следовательно, по мнению эксперта, в таких местах жилье всегда востребовано. А так как спрос на недвижимость становится концентрированным, ее стоимость постоянно растет, и оно становится малодоступным.
А вот для того, чтобы построить новое жилье, нужны ресурсы, главный из которых — земля, как замечает Александровский, невозобновляемый. Эксперт подчеркивает, что в зонах концентрации спроса земли под строительство новых объектов не хватает, что в итоге оказывает серьезное давление на стоимость недвижимости.
Так, например, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, сложно построить доступное жилье в Москве, поскольку свободных площадок практически не осталось. Строительство идет за счет освоения промзон, а также реконструкции старого фонда, замечает собеседница агентства. В первом случае, по ее словам, застройщику приходится договариваться с собственниками производства и переводить его, сносить существующие постройки, заниматься очисткой территории, подводить коммуникации — все это требует огромных вложений, которые, во-первых, по силам не каждому застройщику, а во-вторых, включаются в стоимость квадратного метра будущего жилья. «Занимаясь же реконструкцией старых районов, приходится отселять жильцов, сносить здания и возводить новые, для чего тоже нужно время и средства», — добавляет она.
При сохранении нынешней экономической ситуации в России, решением проблемы, связанную с нехваткой территорий под застройку, может стать создание новых локальных объектов, утверждает Александровский. В качестве примера он приводит территорию Новой Москвы. «Здесь планируется создать новые деловые кластеры, что создаст новые рабочие места в зонах концентрации спроса, уже строятся жилые комплексы. Однако возникает другая проблема — транспортная доступность и обеспечение инженерной инфраструктурой. Если государство возьмет на себя обязательства по развитию транспортной инфраструктуры в новой Москве, это потребует значительных дополнительных затрат, которые, скорее всего, будут включены в стоимость нового жилья либо лягут дополнительной нагрузкой на бюджеты различных уровней», — рассуждает заместитель генерального директора компании «Газпромбанк-Инвест».
С другой стороны, он также справедливо замечает, что если рассматривать строительство новых объектов в неликвидных местах, то оно может быть недорогим, но при этом абсолютно неактуальным. Во многих регионах люди зарабатывают мало, нет средств на улучшение жилищных условий, следовательно, нет спроса, а, значит, нет смысла строить недвижимость, подчеркивает эксперт. «Получается замкнутый круг, разорвать который можно, наверное, постепенно, путем развития всей экономики в масштабах страны», — считает Александровский.
У каждого эксперта свое видение наиболее «болезненных» проблем, с которыми приходится сталкиваться застройщикам при возведении доступного жилья. Большинство из них, по мнению игроков рынка, могут быть решены только «сверху», то есть при активном вмешательстве государства, но какие-то трудности обусловлены особенностями российской реальности, в том числе природными.
Многие эксперты солидарны во мнении, что основная нагрузка по решению вопроса доступного жилья в России должна все же лежать на плечах государства, от которого игроки рынка ожидают поддержки.
В частности, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК МИЦ) Сергей Хорошков обращается к сфере финансов и отмечает, что то кредиты на строительство являются достаточно дорогими для застройщиков, кроме того их нелегко получить. По его словам, на сегодняшний день при получении кредита обязательным условием является инвестирование застройщиком в строительство собственных средств, примерно 20-30%. «При отсутствии этого требования застройщики могли бы осваивать большие территории и строить больше жилья, чем сейчас», — уверяет он.
В правовой же сфере, на его взгляд, особых проблем для застройщиков нет, однако крайне желательным является переход на продекларированный властями принцип уведомительного получения разрешений на строительство, который заключается в том, что застройщику не нужно специально получать этот документ.
Одной из основных проблем, препятствующих развитию строительных проектов, как считает юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, является отсутствие необходимой для строительства градостроительной документации: генпланов, правил землепользования и застройки, планировочной документации и градостроительных планов земельных участков. Эксперт также обращает внимание на дорогие по стоимости обслуживания кредиты банков и ужесточение политики государства в сфере привлечения частных долевых инвестиций в строительство от граждан.
Игроки рынка безоговорочно единогласны и в своих претензиях к имеющимся административным и бюрократическим барьерам, которые как раз и являются фактором, «отягощающим» конечную стоимость жилья.
В частности, как замечает Алтухов, немало времени и средств отнимает согласование проекта в различных инстанциях, которое по не зависящим от застройщика причинам может затянуться на совершенно неопределенный срок. «Поэтому, чем данная процедура будет быстрее и прозрачнее, тем меньше застройщик понесет издержек, которые, в конечном счете, он вынужден закладывать в общую стоимость», — поясняет эксперт.
Существенное влияние на строительство жилья эконом-класса оказывает также ярко выраженные диспропорции между уровнем цен и спросом на жилье между соседними регионами и даже между соседними городами, замечает Алтухов.
По его словам, даже в Подмосковье основной спрос локализован на удалении до 20-30 километров от МКАД и в более-менее крупных городах. В небольших же городках и поселках городского типа спрос на новостройки весьма ограниченный, а продажные цены сопоставимы с себестоимостью строительства, замечает он.
А вот заместитель генерального директора компании «Газпромбанк-Инвест» Александровский говорит о так называемых проектных проблемах, когда жилье, спроектированное и построенное по существующим стандартам качества, не может стоить сильно дешевле существующих рыночных цен. «И это объективно: во многих регионах нашей страны происходят серьезные колебания температур, требующие определенных технологий строительства домов, их отопления, геологические проблемы. Существующие на сегодняшний день технологии — дорогостоящие, часто более дорогие, чем в странах с теплым климатом. Производить новые, более дешевые и экологически чистые материалы — затратно», — поясняет эксперт.
Для эффективного решения проблемы доступности жилья, по словам руководителя дирекции маркетинга и продвижения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) Николая Шмелева, необходимо осуществлять деятельность в нескольких основных направлениях. Это, прежде всего, увеличение объемов строительства жилья экономического класса и расширение возможностей приобретения жилья экономически активным населением по существующим рыночным ценам.
«Данная работа ведется в рамках исполнения поручений Президента РФ. Так, в результате реализации проектов на земельных участках Фонда РЖС за период 2010-2012 годов введено в эксплуатацию около 700 тысяч квадратных метров жилой площади квартир, более 1 миллиона квадратных метров общей площади. При этом доля жилья экономического класса составила 45%», — поясняет эксперт.
Что касается одной из наиболее серьезных проблем строительной отрасли — административных барьеров, то здесь Шмелев напоминает, что в минувшем году Фонд РЖС принял участие в разработке проекта стандарта в составе дорожной карты проекта «Улучшение инвестиционного климата в сфере строительства» национальной предпринимательской инициативы, реализуемой Агентством стратегических инициатив. Проект дорожной карты, по словам эксперта, как раз направлен на упрощение, удешевление и сокращение процедур, необходимых для реализации инвестиционно-строительных проектов. «Дорожная карта предусматривает уменьшение числа административных процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, с 51 до 15 уже в 2013 году», — объясняет Шмелев.
Сделать жилье в России более доступным, как утверждает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов, можно также в том случае, если муниципалитеты возьмут на себя часть расходов и будут оказывать содействие строительству, обеспечив прокладку необходимых коммуникационных линий и их подключение к городским инженерным сетям.
В целом же, резюмируют эксперты, решение вопроса о доступности жилья кроется не только в строительной области. По словам Алтухова, одновременно со снижением цен и процентов по ипотеке в стране нужно улучшать общий экономический климат, при котором бы росли доходы населения, а средняя стоимость одного квадратного метра в том или ином регионе была бы сопоставима со средней заработной платой за месяц.
