Некоторые люди, приобретая земельный участок под застройку, немедленно приступают к возведению дома, совершенно не задумываясь о получении необходимых документов, а после этого они сталкиваются с большими проблемами и вынуждены потратить много времени и финансов на то, чтобы узаконить постройку. Поступите разумно, подготовьте необходимую документацию, и только после этого приступайте к застройке.
Согласно украинскому законодательству, перед тем, как начать строительство, нужно получить соответствующие разрешения. Если строительные работы проводятся без разрешения, или ведение строительства, которое не указано в разрешении или своевременной перерегистрации, считают самовольным. Согласно украинскому законодательству, самовольное строительство влечёт за собой ответственность, возведённую конструкцию могут даже снести.
Помните, разрешение на строительство имеют право выдать органы государственного архитектурно-строительного контроля Украины или местными органами исполнительной власти. Когда выдают разрешения на строительство, регистрируют ответственных лиц, которые были назначены заказчиком, они отвечают перед законом за соответствие строительства проекту и выполнение нормативных требований. Разрешение на строительство является юридическим документом, он удостоверяет право генерального подрядчика и застройщика на ведение строительных работ, также подтверждают право подключения будущего дома к инженерным сетям. Выдаётся ордер на ведение земельных работ.
Для чего нужно разрешение на строительство:
1. Оно подтверждает соответствие проектных документов требованиям градостроительного плана участка.
2. Даёт разрешение на законных правах застройщику проводить строительные работы.
Разрешение на строительство может быть выдано на весь комплекс работ или же на отдельные их виды, к примеру, на работы по проведению коммуникаций или подготовительные работы. Также разрешение могут выдать на отдельные объекты строительства.
В органы государственного архитектурно-строительного контроля Украины, расположенные по месту строительства дома, подают такие документы:
1. Стандартное заявление.
2. Документы, которые подтверждают право застройщика на использование земельного участка, зачастую это государственный акт о праве собственности на землю.
3. Решение органа исполнительной власти о выдаче разрешения на строительство.
4. Согласованная проектно-сметная документация.
Документы, которые могут понадобиться дополнительно:
1. Общий журнал строительных работ и приказ строительной компании, которая будет проводить застройку, обязательно подписанную.
2. Расписка подрядчика.
3. Приказ заказчика о назначении работника технического надзора.
Выбирая подрядчика, следует обратить внимание на наличие у него лицензии на соответствующие виды работ. Если такого документа у строительной компании нет, то связывается с ними не стоит, поскольку нет гарантии, что дом построят по всем правилам.
Есть ещё один существенный момент, который нужно учитывать при оформлении документов. В том случае, если дом будет иметь два и больше этажа, застройщик должен обеспечивать авторский и технический надзор.
В органы государственного архитектурно-строительного контроля Украины необходимо представить следующие бумаги:
1. Приказ проектной организации о том что, назначен авторский надзор и специальный журнал, в двух экземплярах.
2. Копии генерального плана, представленные в двух экземплярах, он должен быть согласован органом по делам градостроительства и архитектуры, генеральным подрядчиком, заказчиком и землепользователями смежных участков, в том случае если во время проведения строительных работ будет использован принадлежащий им участок.
3. Копия паспорта фасадов подаётся в двух экземплярах, он должен быть согласован с местным органом по делам градостроительства и архитектуры.
Нужные документы застройщики отправляют в органы государственного архитектурно-строительного контроля Украины по месту территориального расположения строительного объекта. Рассмотрение документации для застройщика не должно превышать пятнадцати дней, но в отдельных случаях процедура может занять около месяца.
После того, как документация рассмотрена, соответствующая инстанция принимает решение дать застройщику разрешение на строительство или отказать. Если разрешение получено, застройщик получает документ, который разрешает выполнение строительных работ, указывая срок действия, этапы работ и наименование генерального подрядчика. Если в разрешении отказано, застройщику отправляют официальное письмо с причинами отказа. В таком случае застройщик устраняет препятствующие факторы и снова отправляет документы для получения разрешения.
При повторной подаче документов заявка рассматривается в течение десяти дней, с момента их подачи. Часто бывает так, что заказчик не первый раз обращается в инстанции, а разрешения на строительство получить не может. Какие существуют для этого причины? В том случае, если заказчик считает действия инстанций неправомерными, он может обжаловать через судебные органы их решение. Если предположения застройщика подтверждаются, должностное лицо может быть привлечено к ответственности в установленном законом порядке.
Разрешение на строительство вступает в силу со дня его регистрации, этот документ обычно оформляют в двух экземплярах, один отдают застройщику, второй отправляют на хранение в архив того органа, в котором было выдано разрешение.
Когда застройщик получает разрешение на строительство и приступает к строительным работам, он обязан в семидневный срок сообщить об этом в инспекцию гостройконтроля. Если застройщик, получив разрешение, обязан заключить с архитектором договор, для проведения авторского надзора вопрос такого рода можно решить с подрядчиком. В большинстве строительных компаний обычно в штате есть архитектор. Это весьма удобно, особенно, если компания может выполнить весь необходимый спектр работ и имеет хорошую репутацию на рынке. Но следует учитывать, что большинство архитекторов, которые ведут авторский надзор, предпочитают работать независимо.
Прежде чем начать строительные работы, нужно ещё раз проверить смету, по возможности, составить график работ и рассчитать расход средств. Финансирование должно поступать равномерно, чтобы обеспечить равномерные темпы проведения строительных работ. Даже в том случае, если строительство объекта не будет завершено к зиме, он должен быть подготовлен к наступлению холодов, минимально должны быть готовы стены и крыша.
Важно помнить, что если строительные работы затянулись, а срок действия разрешения на строительство истёк, его следует как можно быстрее продлить. В таком случае разрешение считается утратившим сил, а стройка самовольной.
Получение разрешения на строительство — неизбежный этап, независимо от того, дом имеет индивидуальный проект или будет построен по проекту повторного применения. Строительство дома по закону и наличие разрешения на строительство позволяет зарегистрировать объект в БТИ и оформить на него право собственности. В противном случае, дом могут не принять в эксплуатацию, следовательно, могут быть проблемы с установлением прав собственности.
Индивидуальный проект дома
Если заказчик решает заказать индивидуальный проект дома, начать нужно будет с оформления разрешения на проектирование. Чтобы получить такое разрешение, нужно являться собственником земельного участка, после этого следует обратиться в местные органы исполнительной власти с заявлением на получение разрешения на строительство. Но разрешение заказчику придётся получить вне зависимости от того, имеет ли их дом индивидуальный или типовой проект. Разрешение на строительство — это первый этап в длинной цепочке согласования строительных работ.
Когда вы начали оформление разрешения на проектирование, нужно приступить к выполнению геодезических и геолого-изыскательских исследований. Производить такие исследования могу только те компании, которые имеют специальную лицензию.
Итоги исследования должны быть следующими:
1. Чертежи с нанесёнными на геодезических и геолого-изыскательских исследованиями территории проектирования. Всех объектов и зданий, которые находятся на земельном участке, инженерных сетей. Таким образом, определяют, как лучше сориентировать дом на местности.
2. Результаты исследования проб грунта. Таким образом, определяют, как правильно сделать фундамент и подвальную часть объекта.
Исходные данные, что это такое? Исходными данными называют условия инженерного обеспечения здания, градостроительные требования, данные технических исследований и инженерно-исследовательские работы. На основе проведения этих исследований архитектор получает задание на проект.
Задание на проектирование — это документ, в котором отражаются требования от застройщика к инженерным, архитектурным и технологическим решениям здания, обязательно указывают стоимость и сроки строительства. Этот документ определяет объём и качество выполнения всего комплекса условий исходной документации и требований заказчика. В местном органе власти заказчику нужно получить архитектурно-планировочное задание и передать его проектировщику.
После того, как заказчик получит проектную документацию и рабочий проект, вам необходимо согласовать документы с местными органами исполнительной власти.
Проектная документация — это набор чертежей всех разделов с сопроводительной запиской. На этом этапе органы исполнительной власти проверяют соответствие проекта требованиям АПЗ, нормативам, действующим в этой области строительства, требованиям пожарных инстанций, экологических, санитарно-гигиенических, охране труда. После того, как все разрешения по стадии рабочий проект завершены, начинают разработку рабочей документации.
Рабочая документация
Рабочие чертежи — это полный набор проектной документации, он даёт информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. В рабочие чертежи также включают инженерно-строительную, архитектурно-строительную часть и строительную смету.
Объём полного комплекта проектной документации всецело зависит от особенностей проекта. Для начала строительства минимально необходим комплект проектно-сметной документации. Инженерную часть проекта можно выполнить уже во время ведения строительства, основываясь на архитектурно-конструктивной части. Но все же следует напомнить, что для согласования проекта заказчик должен предоставить весь комплект проектной документации.
Архитектурная часть строения:
1. Фасады строения — вид дома с разных сторон, с указанием размеров и общих габаритов.
2. Представление об объёмном решении дома, высота, для того что бы можно было представить всю конструкцию в целом. Также должен отображаться состав полов, кровли конструкции лестниц.
3. Планы этажей с точным описанием расположения проёмов, помещений, их размеров, необходимо указать место расположения санитарного и кухонного оборудования.
4. План кровли, тут указывают форму и размер несущих элементов кровли.
5. Отдельно фиксируют элементы архитектурно-конструктивных узлов и деталей, таких. как: лестницы, крыльцо, сауны, бассейны и ограждения.
6. Специфика дверей и окон, количество, производитель, размеры, способ их открывания.
7. Специфика и паспорт на внутреннюю и наружную отделку строения.
8. Специфика кровли.
9. Пояснительная записка — описание специфики основных элементов строения и технико-экономические показатели.
Конструктивная часть объекта — это конструктивное решение фундамента, перекрытий, балок, перемычек, несущих элементов и кровельных конструкций.
Конструктивная часть строения:
1. План раскладки перекрытий.
2. Чертежи конструктивных узлов строения.
3. План фундамента, на котором отражено размещение монолита или блоков.
4. Специфика конструктивных составляющих, размер, количество
Инженерная часть — информация о составе и месте нахождения элементов технического оборудования.
Инженерная часть строения:
1. Электроснабжение и слаботочные сети. (ЭС)
2. Вентиляция и отопление. (ОВ)
3. Газоснабжение. (ГС)
4. Канализация и водоснабжение. (ВК)
Согласование проекта здания.
Готовый проект дома заказчику нужно будет согласовать с организациями и ведомствами, которые выдали технические условия на проектирование. Также проект согласовывают с организациями указанными в АПЗ и с разработчиками генерального плана населённого пункта. Далее согласование проводят с органами пожарной безопасности, экологии и санитарно-эпидемиологического надзора. Если строение будет построено в сельской местности, проект необходимо дополнительно согласовать с местными органами исполнительной власти. Если дом строится в черте города, его архитектурно-планировочная часть предоставляется градостроительному совету или местному органу исполнительной власти. Если проект согласовывается в градостроительном совете, то в некоторых случаях орган может контролировать каждый этап строительных работ. До того, как согласовывать проект с градостроительным советом, необходимо получить ещё несколько разрешений, к примеру, от органов по охране памятников.
Экспертиза проекта
После получения необходимых согласований, архитектор, совместно с заказчиком, несёт проект на комплексную экспертизу. Такого рода экспертизу проходят строения любой формы, ее не проходят только строения, которые входят в перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы. Такую экспертизу оплачивает заказчик. Важно напомнить, что разрешение на выполнение строительных работ дают только по заключению государственной экспертизы, частные экспертизы не принимают в учёт.
Когда проводят экспертизу, проект проверяют на соответствие нормам АПЗ и нормативам, действующим в этой области строительства. Дополнительно проводят проверку на выполнение следующих норм и требований: противопожарным, санитарно-гигиеническим, энергосбережению, экологическим и охране труда.
Разрешение на строительство частного дома
После того, как проект зарегистрирован, органы государственного архитектурного строительного контроля могут назначить ответственных лиц по ведению строительных работ и дать разрешение на строительные работы. С того дня, как выдано разрешение, начинается отсчёт нормативных сроков строительных работ. На этом этапе заказчик уже может заключить контракт с определённой строительной компанией, хотя подрядчика можно выбрать уже на этапе получения разрешения на проектирование.
В случае, если строительство объекта произведено без разрешения, вопрос может закончиться большим штрафом или даже демонтажем строения. Даже если вам повезёт и дело закончится только штрафом, здание в любом случае нужно будет узаконить, поскольку его впоследствии нельзя будет ни подарить, ни продать.
Авторы надеются, что информация, поданная в этой статье, будет вам полезна, и вы прислушаетесь к данным в ней советам.
